救市‘边角料’大甩卖：公积金变着花样松，房价为何躺平装死？

一边是公积金“边角料”大甩卖，一边是房价“躺平”装死！

地方救市的工具箱叮当作响，倒出来的全是“螺丝刀”和“橡皮筋”，就指望着这点东西能修好市场这台抛锚的巨型卡车？这事儿听着就透着一股子“魔幻现实主义”的味道。

最近几天，楼市又被几则公积金新闻刷屏了：北京公积金中心发话，买二手房贷款评估变简单了，原来那种房子还欠着银行贷款就得先解押再评估的麻烦事儿，现在直接给简化掉；深圳那边更激进，直接琢磨着让大伙儿可以用自己公积金账户里的钱来付首付！广东的深圳、珠海、汕头、江门、潮州、揭阳这六个兄弟城市干脆把公积金“账本”互通了，在任何一个地方交公积金，跑去另外五个城市买房也能用。

这一套“组合拳”，打得挺热闹，政策制定者们估计是憋着劲儿想打通最后一公里——让那些手里攥着点公积金余额、还在犹豫要不要“上车”的刚需人群赶紧掏钱。

逻辑上确实说得通。细水长流嘛，聚沙成塔。瞄一眼新闻，光5月份这一个来月，全国就有不下20个城市在公积金政策上做文章，扭扭捏捏地松绑。这还没算上从年头到现在，超过50个城市撒出去的购房补贴“毛毛雨”。地方政府的政策“工具箱”翻箱倒柜，现在掏出来的这些，怎么看都像是压箱底多年、锈迹斑斑的“小玩意儿”了——政策红利快被榨干了，挤出来的汁水带着点酸涩的“边角料”味儿。怪不得网上有人调侃：“开发商们像是搞了个大促，海报做得震天响，折扣券满场飞，可低头看看价签上的数字，心还是凉半截。”

那么，这满场飞的“边角料”折扣券，真能把这锅早就凉透了的“饭”重新炒得热气腾腾吗？冰凉的数据扇过来一个响亮的耳光。

看看国家统计局最新“成绩单”，触目惊心啊（时间戳锁定在官方已发布的1-4月数据）：全国房地产开发投资这块，增速已经是同比下滑超10%，跌到了2016年以来同期最低谷；新开工更是惨不忍睹，住宅新开工面积同比暴降22.3%，创下了2003年以来的历史同期最低纪录！

钱？老百姓的钱袋子比保险柜捂得还严实！最直观的体现就是房贷，4月份，居民中长期贷款净减少了1231亿！这可不是增长缓慢，这是实实在在的倒退！

更让人心头堵得慌的是房子本身——全国商品房待售面积这个库存大口袋，4月底已经膨胀到创纪录的7.8亿平方米！历史新高！

新房这边呢？部分重点城市靠着“好房子”这个概念硬撑着，表面看价格是没崩。但这“好房子”撑起来的市场，是真繁荣，还是用力过猛撑出来的“幻象”？

“好房子”意味着啥？往往意味着核心地段、开发商旗舰盘、配套堆满格。资源拼命往这儿倾斜的结果，是维持了地价，方便了卖地，但代价呢？代价是整个市场的温度被“好房子”一个点的高温给“平均”了，掩盖了其他广大区域的深寒。

别被表面的光鲜唬住。想摸清当下楼市的真实“体温”，最准的“体温计”得插进二手房市场这根“腋窝”。现实比想象残酷得多。中指研究院发布的5月份百城房价数据不会说谎——整整一百个城市，无！一！例！外！二手房价格环比全部下跌！是100%的城市都在降！成交量倒是没完全趴窝，有些城市还在往上蠕动。但这“蠕动”是怎么来的？是广大房东们挥泪甩卖、自降身价“内卷”的结果！

深圳龙岗区一位从业快十年的资深中介老刘就叹气：“‘诚心卖’三个字现在不值钱了。想快点出手？行，不仅要挂出小区最低价，你还得保证比小区里上一套刚成交的、装修户型都更差那套再低一截！还得主动提出‘包税费’。买家一个个精得跟猴儿似的，都觉着后面还能再降，砍价的气势比债主还凶。”这种气氛，活脱脱就是一场缓慢蔓延、寒气逼人的价格“踩踏事故”。

所以，看到铺天盖地的公积金“松绑”新闻刷屏，我的第一感觉不是欣喜，反而泛起一丝忧虑和荒诞感。地方工具箱里叮当响的，就剩这点“螺丝刀”、“橡皮筋”、“磨秃了的砂纸”了，就想指望它们修好市场这台发动机彻底熄火的巨型卡车、逆转几十万上百万房东日日夜夜积累下来的悲观预期？这期望值是不是定得有点过高了？是不是对“边角料”的能量产生了“迷之自信”？过往的经验告诉我们，在预期彻底拐头向下、信心跌入冰窟的寒冬里，这些零敲碎打的政策，就像朝着结冰的湖面扔小石头，连点像样的涟漪都难指望。

问题的根子埋在冻土层下，远非几个“边角料”政策就能融化的。(比喻过渡到深层分析)

第一道“冰川”叫“预期反转难如登天”。资产价格这玩意儿，天生“买涨不买跌”的德性。当价格不断下探的趋势形成，买家的本能是啥？“等等！还能更便宜！”降价非但不能刺激接盘，反而会强化“再等等”的决心。这就形成了踩踏的负循环，越降价，越没人买。政策的小风小雨在这么强大的惯性面前，连个水花都溅不起来。

第二道“拦路虎”是购买力和信心的双重透支与枯竭。前些年的房价狂飙，早已把无数家庭的杠杆（负债率）逼到了天花板边缘。疫情之后，饭碗稳不稳？收入涨不涨？对未来的预期普遍转弱。这个节骨眼上，“掏空六个钱包”这种极限操作，更像是一场持久力不足、后劲虚弱的“孤注一掷”。即使政策给点“优惠”，很多人也得盘算着那点钱是留着看病应急还是交房贷。

最硬核的结构性梗阻则是 “新房与二手房的左右手互搏”与“天量库存堰塞湖”。(核心观点加粗，精准概括)一方面，“好房子”拼命上新、新地块继续拍，不断向市场注入新供应；另一方面，二手房挂牌量像雪崩一样激增，形成了难以忽视的库存“堰塞湖”。新房子和旧房子，优质盘和普通盘，在有限的购买力面前，不得不展开一场刺刀见红的“贴身肉搏”。你猜结果？大多数情况下，是“好房子”以品牌、设计、配套的优势（外加土拍的刚需）暂时“背刺”了二手房东。可这种内部消耗，让整个市场的恢复蒙上了巨大的阴影。

因此，所谓“第三波救市重拳出击”的说法，前半句（政策出来）没错，但后半句可能需要修正——这波公积金“松绑”和“毛毛雨”补贴，不像正菜，更像是主菜早就撤下，晚宴尾声勉强端上来凑数的“甜点果盘”。数据摆在那儿，疲软肉眼可见，而且这种下行压力大概率还会持续传导。政策之手绝不会就此收手。更狠的招、或者说更无奈的“大招”，应该正在某个决策会议室的烟雾缭绕里酝酿着。

所以，现在着急入市的朋友，特别是盯着二手房的买家们，你们慌什么？市场天平的指针，正颤巍巍、但坚定地向你们这一边转动啊！政策牌还没出完，价格踩踏没见底，急吼吼冲进去干嘛？让这出价格挤泡沫的“悬疑剧”再飞一会儿不行吗？至于新房？在“好房子”战略和地方政府土拍财政的刚性逻辑下，它对二手房市场形成的局部“虹吸效应”（或者说“精准打击”）可能还会持续一段时间。但是，试图用“核心区豪宅盘”的火热来暖热整个被冻僵的市场，就跟指望点燃一根火柴来解冻一片冰原一样天真可笑。

最后这个扣问，值得我们所有人，包括政策的制定者、持币观望者、焦灼的房东和每一位市场参与者，都静下心来想一想：当所有的常规“子弹”——限购、限贷、利率、税费、补贴、公积金……都一轮又一轮打光之后，市场复苏的根本动力到底在哪里？

是重走“涨价去库存”的老路？

还是必须经历一场彻底的结构性调整，让真实的居住需求、合理的价格体系和良性的市场循环从泡沫废墟中涅槃重生？

或是在这两极之间，摸索出一条前所未有、需要极大魄力和智慧的新路？

现实远比想象骨感。我认识一位做小生意的张老板，前几年赶上风口赚了些钱，心思活络想搞点投资。他老家在二线城市下面的地级市，看中了当地新区描绘的美好蓝图，咬牙在规划中的新CBD边缘，斥资近千万买了整整一层写字楼。结果呢？蓝图兑现得太慢，招商稀稀拉拉，现在租金水平只有他当初预计的一半多点，空置率常年维持在4成以上。每个月面对十几万的银行贷款账单，压力山大。

最近一次见面聊起来，他说现在根本不敢指望楼市反转套现离场，那太遥远了。他开始认真研究当地政策，打听有没有扶持“产业升级”或者“灵活办公”的窗口，盘算着能不能把这层楼进行合规改造，也许分割成单元，或者引入共享办公运营商，打造成面向小微创业者的“共享直播基地”、“微型创客空间”，甚至利用层高优势做些有特色的Loft空间，好歹把空置率降下来，实现点“以租养贷”。这何尝不是冰冷市场压力下，个体努力寻找活路、尝试“自我造血”的生动缩影？

张老板这种“盘活存量、寻找出路”的需求，或许比那些隔靴搔痒的“边角料”政策更能预示市场未来的真实脉动方向。